PN 91 - IVD-Einzelhandelsfluktuations-Studie für München: Höchste Fluktuation im Tal - in 6 der 60 Läden kam es in einem Jahr zu Neueröffnungen

26.11.2019 In der Sendlinger Straße wechselten seit 2005/2006 50 von 85 Läden; sehr hoher Filialisierungsgrad in den Top-Einkaufsmeilen

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 26.11.2019 auf einer Pressekonferenz seine Untersuchung der IVD-Fluktuationsquote in Münchener 1a- und 1b-Einzelhandelslagen präsentiert. „In der Münchener Innenstadt konnten in den vergangenen zwölf Monaten zahlreiche Veränderungen beobachtet werden,“ so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Wie bereits im vergangenen Jahr, erlebte das Tal bei einer Fluktuationsquote von 10 % die meisten Umgestaltungen - in sechs der 60 ansässigen Ladenlokale kam es zu einem Mieterwechsel.“

München zählt in Europa zu den Top-Einzelhandelsstandorten. Hervorragende wirtschaftliche Rahmenbedingungen, eine überdurchschnittliche Kaufkraft und eine der höchsten Passanten-Frequenzen Deutschlands, bedingt auch durch die stetig steigende Zahl an Touristen, machen die bayerische Landeshauptstadt sowohl bei nationalen als auch internationalen Einzelhändlern so begehrt. Für Letztere gilt München nicht selten als das bedeutendste Expansionsziel innerhalb Deutschlands.

Zahlreiche Flagship-Stores und Modelabels prägen die Münchner Innenstadt. Neben international agierenden und bekannten Marken sind genauso Traditionsgeschäfte anzutreffen, die, um konkurrenzfähig zu bleiben, in der jüngsten Vergangenheit vermehrt in ihre Läden investiert haben; so erstrahlt z.B. das Sporthaus Schuster nach Modernisierungsarbeiten in einem neuen, modernen Look.

In den vergangenen Jahren hat der Anteil der Filialisten in der Münchner Innenstadt deutlich zugenommen. „Trotz zahlreicher neuer Konzepte erscheinen die beiden Münchener Top-Adressen, die Kauffingerstraße und die Neuhauser Straße, uniformer,“ so Prof. Stephan Kippes. „Die Sendlinger Straße erfreut sich, trotz ebenfalls zunehmender Filialisierung, gerade mit ihrem individuellen Charakter einer stetig steigenden Beliebtheit.

Grundsätzlich hat sich der Ladenbesatz in der Münchner Innenstadt über die Jahre hinweg erheblich verändert. Heute prägen überwiegend Geschäfte aus der Kategorie “Fashion/Accessoires/Beauty“ das Stadtbild. Dazu gehören klassische Bekleidungs-, Schuh- und Juwelierläden aber auch Parfümerien und Uhrenschmuck.

Trotz allem stellt sich die Münchner Innenstadt heterogen dar: Während in der Kaufinger Straße, der Neuhauser Straße und der Sendlinger Straße überwiegend die Kategorie “Fashion/Accessoires/Beauty“ vorherrscht, so bedienen das Tal und der Marienplatz vermehrt die Kategorien „Gastronomie“.

An der Fluktuation der Einzelhändler gemessen, ist in den vergangenen Jahren in den Top-Einkaufsmeilen der Münchner Innenstadt eine dynamische Bewegung am Markt zu beobachten.

Die Sendlinger Straße erfuhr mit der Schaffung einer Fußgängerzone im Jahr 2017 eine deutliche Aufwertung. Bei einem steigenden Anteil an Filialen - 68 der 84 ansässigen Geschäfte werden von Filialisten betrieben - haben sich auch zahlreiche internationale Labels eingefunden. Dennoch besticht die Sendlinger Straße, im Gegensatz zu den beiden immer uniformer werdenden Top-Adressen, der Kaufingerstraße und der Neuhauser Straße, vor allem durch ihren individuellen Charakter. Diese Individualität überzeugt vor allem eine junge Klientel mit gehobenen Ansprüchen, die sich vom verbreitetem Einheitsbild abheben möchte.

Bei einem Besatz von 85 Läden wechselten in der langfristigen Betrachtung seit 2005/2006 50 Läden in der Sendlinger Straße den Mieter - dies entspricht einem Fluktuationsquotienten von 58 %. Seit letztem Jahr gab es fünf Neubesetzungen: unter anderem fanden sich Filialen des italienischen Menswear-Spezialisten Boggi Milano sowie des französischen Sportartikelherstellers Salomon ein.

In der Kaufingerstraße kam es im Jahresvergleich 2018 - 2019 lediglich in einem der insgesamt 30 ansässigen Geschäfte zum Mieterwechsel: Das Kosmetikunternehmen Lush eröffnete auf 1.500 m² seinen ersten Store mit Spa-Bereich. In den vorangegangenen Jahren kamen an der Münchener Top-Adresse beispielsweise Filialen von Reserved, H&M Home Lab und Rituals neu hinzu.

In der Neuhauser Straße eröffneten, bei einem Besatz von 65 Läden, seit letztem Jahr vier neue Geschäfte, so unter anderem eine Deichmann- und eine dm-Filiale. Trotz zahlreicher Veränderungen seit 2005/2006 - 25 neue Läden kamen hinzu - ist die Neuhauser Straße noch immer durch Läden aus dem Bereich Fashion/Accessoires/Beauty geprägt.

Charakteristisch für die beiden Münchner Top-Adressen ist der hohe Anteil an Filialen: In der aktuellen Betrachtung beträgt dieser 84 % in der Kaufinger Straße bzw. 97 % in der Neuhauser Straße.

An beiden Adressen kam es in jüngster Zeit zu einigen Verschiebungen im Ladenbesatz: So zog eine Deichmann-Filiale von der Kaufingerstraße in das Pschorr-Haus in der Neuhauser Straße um, das Schuhhaus Roland wechselte seinen Standort innerhalb der Neuhauser Straße und zog näher in Richtung Karlstor.

Am Marienplatz fanden im letzten Jahr einige Veränderungen statt. Durch den Umbau des Hugendubels und die Aufteilung der Fläche konnte ein neues Ladenlokal hinzugewonnen werden, in das die Telekom einzog. Zudem eröffnete das holländische Käsegeschäft Cheese & More in München seine zweite Auslandsfiliale.

Das Verhältnis zwischen Filialisten und Nichtfilialisten ist am Marienplatz ausgeglichen. Während der Ladenbestand direkt am Rathaus durch Traditionsgeschäfte geprägt ist, dominieren auf der gegenüberliegenden Seite Filialisten das Straßenbild.

Auch aufgrund des hohen Anteils an traditionsreichen, alteingesessenen Geschäften, weist der Marienplatz in der langfristigen Betrachtung nur geringe Veränderungen in seinem Ladenbesatz auf. Lediglich in sieben der 32 Ladenlokale kam es seit 2005/2006 zum Mieterwechsel - mit einer Fluktuationsquote von 22 % hat sich das Straßenbild, im Vergleich zu anderen Adressen in der Münchener Innenstadt, nur wenig gewandelt.

In der Residenzstraße hingegen kam es seit 2005/2006 zu zahlreichen Veränderungen. Während damals lediglich 24 Läden ansässig waren, sind heute 31 Geschäfte vor Ort. Grund hierfür sind zahlreiche Revitalisierungen bzw. Umnutzungen, so ersichtlich am Umbau der ehemaligen Residenzpost. Seit letztem Jahr fanden sich eine Segafredo Espresso Bar sowie zwei Modegeschäfte - eine anne fontaine- sowie eine Belstaff-Filiale - neu ein. Die Residenzstraße weißt somit, zusammen mit dem Tal, im Jahresvergleich die meisten Veränderungen auf (Fluktuationsquotient: 10 %) - jedoch bei einem weit geringeren Ladenbestand.

Im Tal liegt der Fluktuationsquotient im Jahresvergleich 2018 zu 2019 ebenfalls bei 10 %. In sechs der 60 Ladenlokale vor Ort kam es zu Neueröffnungen: 2018 kam eine weitere dm-Filiale hinzu, 2019 ein neues Freizeiterlebnis - die TimeRide München. In einer virtuellen Zeitreise können Besucher hier die Geschichte Bayerns erleben.

Die Maximilianstraße ist die Edelmeile Münchens. Seit 2005/2006 wurde in 35 der 57 Ladenlokale ein Mieterwechsel vollzogen (Fluktuationsquotient: 61 %). Seit letztem Jahr fanden sich zwei neue Läden ein - die italienische Luxusmodemarke Brunello Cucinelli und der Münchener Lederwarenspezialist MCM, welcher in der Maximilianstraße seinen zweiten Flagshipstore eröffnete.

Der Ladenbesatz in der Maximilianstraße hat sich in den vergangenen Jahren nur unwesentlich geändert, die dominierende Kategorie ist nach wie vor „Fashion/Accessoires/Beauty“. Jedoch hat sich der Filialisierungsgrad deutlich erhöht: Während 2005/2006 lediglich 70 % Filialisten ansässig waren, so sind heute 91 %.

In der Rosenstraße gibt es auf Grund der vorhandenen Ladenstruktur bzw. des Ladenbesatzes wenig Raum für Veränderungen - in den acht Ladenlokalen sind unter anderem, seit vielen Jahren, ein Vinzenzmurr, eine Traditionsgaststätte sowie eine Kautbullinger-Filiale untergebracht. Seit 2005/2006 fanden sich lediglich zwei neue Filialen ein (Apple Store, Calvin Klein), im letzten Jahr gab es überhaupt keine Veränderungen im Ladenbestand.

Die Dienerstraße ist geprägt durch die Läden im Rathaus auf der einen und die Dallmayr-Filiale auf der anderen Seite. Bei einem Bestand von insgesamt 19 Geschäften gab es seit 2005/2006 elf Veränderungen. In der aktuellen Betrachtung blieb der Ladenbesatz, wie in der Rosenstraße, unverändert.

In der Theatinerstraße haben sich seit 2005/2006 in 53 Ladenlokalen 25 Geschäfte neu eingefunden. Auch 2019 gab es zwei Veränderungen: der Lederwarenhersteller Furla sowie das Damenmode-Label flavio castellani - beides italienische Marken - haben ihre Filialen geöffnet. Aktuell finden in der Theatinerstraße in einigen Läden Umbauarbeiten statt.

Der vorwiegende Teil der Geschäfte in der Theatinerstraße ist der Sparte “Fashion/Accessoires/Beauty“ zuzuordnen. Der Filialisierungsgrad beträgt heute 88 %, 2005/2006 fielen lediglich 77 % der ansässigen Läden in diese Kategorie.

Die Leopoldstraße ist die Flaniermeile in Schwabing und gerade bei schönem Wetter ein beliebter Anlaufpunkt mit resultierender hoher Passanten-Frequenz. Im Jahresvergleich 2018 - 2019 gab es in acht der 71 Geschäfte eine Veränderung, unter anderem fanden sich ein Lidl und ein Woolworth neu ein.

Der Ladenbesatz in der Leopoldstraße hat sich in den vergangenen Jahren deutlich geändert. Während der Anteil der Geschäfte der Kategorie „Fashion/Accessoires/Beauty“ seit 2005/2006 deutlich zurück gegangen ist, so finden sich heute immer mehr Läden der Sparte „Sonstige“ ein, so z.B. Supermärkte und Banken. Dies macht deutlich, dass die Leopoldstraße nicht zu der klassischen Einkaufsstraße, wie etwa die Kaufingerstraße oder die Neuhauser Straße, zu zählen ist, sondern auch als Versorgungsstraße für die Anwohner dient.

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