PN 99 - IVD-Mietmarktbericht Bayern: hohe Mietzuwächse in Regensburg, Würzburg, Bayreuth, Hof und Schweinfurt; teilweise Mietrückgange in Erlangen und Ingolstadt

17.12.2019 Fast konstante Mieten in München im Halbjahresvergleich: Anstiege bei Mietwohnungen zwischen +0,5 % und +0,6 %

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 17.12.2019 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Miet­objekte Bayern Herbst 2019“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann auf www.ivd-sued-shop.de erworben werden.

„Die Zuwächse auf dem Mietwohnungsmarkt haben sich im Vergleich zu den vergangenen Jahren deutlich abgeschwächt. Im bayerischen Durchschnitt liegen die Mietanstiege im Halbjahresvergleich bei +1,7 % für Bestands-, bei 1,9 % für Altbau- und bei +2,0 % für Neubauwohnungen. Auffällig ist, dass die Zunahmen insbesondere von den Mittelstädten getragen werden. Preislich gesehen, scheint in den Universitäts- und Großstädten der Zenit allmählich erreicht zu werden, nur in Regensburg und teilweise in Würzburg werden höhere Mietanstiege gemessen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.

Im Vergleich zu den Wohnungsmieten legen die Mieten für Häuser zur Miete stärker zu. Im Halbjahresvergleich Frühjahr - Herbst 2019 weisen Doppelhaushälften zur Miete mit einem Mietzuwachs von +3,4 % für Bestandsobjekte und +3,3 % für Neubauobjekte die höchsten Steigerungsraten auf, gefolgt von neuerrichteten Reihenmittelhäusern mit einem Anstieg von +3,1 % und Reihenmittelhäusern aus dem Bestand mit +2,7 %.

In der 10-Jahresbetrachtung (Herbst 2009 - Herbst 2019) werden die Preiszuwächse über die vergangenen Jahre hinweg deutlich. Während die Mieten für Altbauwohnungen um +50 %, für Bestandswohnungen um +44 % und für Neubauwohnungen um +41 % zulegen, verteuern sich gebrauchte Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften um jeweils 53 %. Neuerrichtete Reihenmittelhäuser sind im 10-Jaresvergleich um 54 % und Doppelhaushälften um 26 % gestiegen. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings.

Den höchsten Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen, d.h. der Teil des Konsumbudgets privater Haushalte, der für den Bereich Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung verwendet wird, verzeichnet „im Herbst 2019 die Landeshauptstadt München mit 28,8 %. Mit größerem Abstand folgen Würzburg (26,9 %), Regensburg (26,2 %) und Augsburg (25,4 %)“, so der Vorstandsvorsitzende des IVD Süd Martin Schäfer.

Der niedrigste Wohnkostenanteil wurde in Ingolstadt (19,9 %), Fürth (20,4 %) und Neu-Ulm (21,1 %) ermittelt.

Die Landeshauptstadt München

Die Strahlkraft der Metropole München ist nach wie vor außerordentlich stark, der Zuzug und die daraus resultierende Nachfrage nach Wohnraum wird auch mittelfristig auf einem hohen Niveau bleiben. Preislich gesehen, scheint die Schmerzgrenze bei Mietern in München erreicht zu sein. Ebenso zeigen die Bemühungen, den Mietzuwachs zu stoppen, allmählich Wirkung. Insbesondere die verschärfte Mietpreisbremse und die Erhaltungssatzung, die der Stadt ihr Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten einräumt, machen sich bemerkbar.

Im Herbst 2019 kommt es auf dem Münchner Mietmarkt zu einer spürbaren Einbremsung der Mietanstiege, wobei das aktuelle Mietniveau so hoch wie nie zuvor ist. Bereits im Frühjahr 2019 lag die Steigerungsrate deutlich unter der der vorangegangenen Jahre. Aktuell wird dieser Umstand noch einmal nachdrücklich verstärkt, die Mietzuwächse liegen nur noch im marginalen Bereich.

Im Bereich der Mietwohnungen liegt die Verteuerung im Halbjahresvergleich (Frühjahr - Herbst 2019) für Altbau- und Bestandswohnungen bei jeweils +0,6 % und für Neubauwohnungen bei +0,5 %.

Bei den Reihenmittelhäusern zur Miete weisen die Bestandsobjekte im Herbst 2019 sogar konstante Mieten auf, Neubauobjekte sind um +0,8 % gestiegen.

Für Doppelhaushälften/Bestand müssen Mieter +0,8 % mehr zahlen als vor einem halben Jahr, für neuerrichtete Doppelhaushälften sogar +1,7 %.

In den vergangenen 10 Jahren erfuhren die Mieten in München deutliche Preissteigerungen. Einhergehend mit dem knappen Angebot an Objekten hat dies zu der prekären Verknappungssituation am Münchner Wohnungsmarkt geführt. Die Mietzunahmen bei Altbauwohnungen liegen nominal bei +38 %, höhere Mietzuwächse wurden bei Bestandswohnungen (+41 %) und Neubauwohnungen (+46 %) gemessen. Mieten für Häuser legten im 10-Jahresvergleich ebenfalls deutlich zu: am stärksten die für Reihenmittelhäuser (Neubau: +51 %, Bestand +44 %).

Entwicklung in ausgewählten bayerischen Groß- und Mittelstädten:

Augsburg

Auf dem Augsburger Mietwohnungsmarkt sind keine Anzeichen der Entspannung erkennbar. Nach wie vor besteht ein sehr starker Nachfrageüberhang. Die Mieten für Altbau-, Bestands- und Neubauwohnungen verzeichnen im Herbst 2019 wieder einen Anstieg.

Durch das geringe Angebot an Bestands- und Neubaumietobjekten stellt sich dieser Teilmarkt unverändert als Vermietermarkt dar. In Augsburg und den umliegenden Gemeinden mit guter Anbindung nach München ist ein Anstieg der Neuvertragsmieten festzustellen.

Wegen der überhitzten Immobilienmarktsituation in München sind Ausweicheffekte von Interessenten in Richtung Augsburg aufgrund des niedrigeren Preisniveaus klar erkennbar.

Bamberg

Angesichts der Attraktivität Bambergs ist der Zuzug in die Stadt hoch. Auf dem Mietmarkt ist deutlich mehr Nachfrage als vorhandenes Angebot festzustellen, was zu entsprechenden Preissteigerungen führt. Aufgrund der nur wenigen möglichen Neubauprojekte wird sich dies auch in den kommenden Jahren kaum ändern.

Nicht zuletzt wegen steigender Studentenzahlen ist das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in Bamberg knapp. Durch die gestiegenen Baukosten sind die Mieten in Neubauten hoch. Auch hier ist das Angebot rar.

Räumliche Verkleinerung ist bei Familien oder Paaren eher nicht erkennbar, daher sind Häuser zur Miete weiterhin beliebt. Allerdings kann das Angebot an zu vermietenden Einfamilienhäusern nicht damit Schritt halten. Die Suchenden müssen in vielen Fällen auf das Umland und ländliche Regionen ausweichen.

Bayreuth

Die Mietobjekte in Bayreuth sind stark nachgefragt. Der Mietwohnungsmarkt ist durch ein fehlendes Angebot an 3- und 4-Zimmerwohnungen in Innenstadtnähe geprägt.

Die Studenten nehmen einen deutlichen Einfluss auf das Mietangebot in Bayreuth. Insbesondere zu Semesterbeginn, jeweils in den Monaten April und Oktober, ist dieses sehr begrenzt. In den letzten Jahren sind einige Studentenwohnheime fertiggestellt worden, was eine Entspannung für den Mietmarkt zur Konsequenz hatte.

Die Nachfrage nach Häusern zur Miete ist sehr hoch, da sehr wenig auf dem Markt angeboten wird und häufig zugezogene Familien sich erst ein Haus mieten möchten, bevor sie eines kaufen. Unter 1.000 € Kaltmiete ist ein Haus schwierig zu finden und häufig ist in wenigen Tagen ein Mieter gefunden.

Fürth

Wie in allen prosperierenden Gemeinden ist auch in Fürth die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Einhergehend mit einer steigenden Bevölkerung ist das Angebot dementsprechend knapp.

In Fürth liegen die Wohnungsmieten deutlich unter denen in Nürnberg und Erlangen, so dass Fürth Wohnungssuchenden hinsichtlich der Mietpreise wesentlich attraktiver erscheint als die Nachbargemeinden. Waren in der Vergangenheit die Steigerungsraten in Fürth deutlich höher als in den Nachbargemeinden Erlangen und Nürnberg, ist im Herbst 2019 eine deutliche Verlangsamung der Mietanstiege bis hin zu Rückgängen zu beobachten.

Ingolstadt

Der Immobilienmarkt in Ingolstadt nimmt in der bayernweiten Betrachtung eine Sonderrolle ein - aktuell kommt es zu einer Konsolidierung der Kauf- und Mietpreise, nach Jahren die lange von einer dynamischen Aufwärtsentwicklung geprägt waren. Dazu beigetragen haben auf der einen Seite die konsequente Wohnraumentwicklungspolitik der Stadt und auf der anderen Seite aber auch die „Dieselkrise“ des Autoherstellers Audi. Mietinteressenten sind etwas zurückhaltender geworden und treffen eher zögerlich Entscheidungen.

Diese Faktoren führen dazu, dass alle Objekttypen im Herbst gegenüber dem Frühjahr 2019 eine sinkende Tendenz aufweisen.

Nürnberg

Der Nürnberger Mietmarkt ist angespannt. Die Wohnungsmieten steigen unverändert weiter, allerdings deutlich verhaltener. Preissteigerungen werden in der Regel bei Mieterwechseln in moderatem Rahmen vorgenommen.

Die Mieten für Häuser sind tendenziell konstant. Die Mieten für Doppelhaushälften - Bestand- und Neubau - weisen sogar eine sinkende Tendenz auf.

Passau

Der Mietmarkt in Passau ist unverändert von einer hohen Nachfrage an Mietimmobilien geprägt. Demgegenüber steht ein viel zu geringes Angebot an entsprechenden Objekten. Steigende Studentenzahlen in den kommenden Jahren lassen keine Entschärfung der Situation erwarten.

Im letzten Jahr gab es vereinzelt Fertigstellungen von Neubauten, auch im Innenstadtbereich. Die ca. 200 neuen Wohnungen haben kaum etwas an der immer schwieriger werdenden Situation für Wohnungssuchende ändern können. Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen ist es praktisch fast nicht möglich, eine neue bezahlbare Wohnung im Stadtzentrum zu finden. Auch in den Stadtteilen gibt es mehr Nachfrage als Angebot. Die Vermarktungszeiten sind teilweise extrem kurz, Leerstand ist praktisch nicht vorhanden.

Im Segment der Häuser zur Miete gibt es so gut wie kein Angebot. Dies hängt damit zusammen, dass Bauträgeraktivitäten in diesem Bereich nicht stattfinden. Häuser werden ausschließlich für den Eigenbedarf gebaut und dann, wenn keine eigene Verwendung mehr ansteht, üblicherweise verkauft.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Tendenzen:

Haushaltseinkommen hinkt den Mieten hinterher: Lag das verfügbare Einkommen in Bayern im Jahr 1995 noch bei 16.024 € pro Einwohner, stieg dieser Wert bis 2019 um +62 % auf rd. 26.000 € pro Einwohner (Hochrechnung). Die Mieten nahmen in diesem Zeitraum um +69 % zu.

Im Zeitraum zwischen 1995 und 2019 verzeichnen die Mieten in München einen deutlich stärkeren Anstieg als im Bayerndurchschnitt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Landeshauptstadt beträgt 2019 17,10 €, dies bedeutet einen Anstieg von +88 % (Hochrechnung). Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte stieg in München dagegen nur um +61 % auf rd. 31.400 € pro Einwohner. Die Mietbelastung hat somit erheblich zugenommen.

Nominaler vs. inflationsbereinigter Anstieg der Mietpreise: Bei den Mietpreisen für Bestandswohnungen mit einem guten Wohnwert konnte in Bayern zwischen den Jahren 2000 und 2019 ein nominaler (also nicht-inflationsbereinigter) Anstieg von +66 % gemessen werden. Inflationsbereinigt liegt der Mietanstieg bei +31 %.

In München fiel die nominale Mietsteigerung für Wohnungen aus dem Bestand im untersuchten Zeitraum seit 2000 mit +77 % merklich höher als im bayerischen Durchschnitt aus. Der inflationsbereinigte Mietanstieg beträgt in München +39 %.

Betrachtet man die Entwicklung der Zahlen in der Landeshauptstadt über einen längeren Zeitraum, also ab dem Jahr 2000, kommt man zu folgender Feststellung: Während die Inflationsrate um +28 % anstieg, fielen die Wachstumsraten der Mietpreise mit +75 % für Altbauobjekte, +66 % für Bestandsobjekte sowie +63 % für Neubauten deutlich höher aus.

Wohnungsnebenkosten: Die Kosten für die sogenannte „zweite Miete“ steigen seit Jahren kontinuierlich an. Im Vergleich 2010 zu Dezember 2018 haben die Kosten für Wasserversorgung mit +30,1 % und für regelmäßige Instandhaltung und Reparatur mit +19,7 % die stärksten Anstiege zu verzeichnen. Die Kosten für Strom und Gas liegen mit +15,2 % an dritter Stelle.

Die Kosten für die Abwasserbeseitigung sind seit 2010 in etwa konstant geblieben. Rückläufig sind dagegen die Kosten für Müllabfuhr mit -10,3 %.

Baugenehmigungen rückläufig: In den ersten acht Monaten 2019 lag die Zahl der Baugenehmigungen in Bayern bei insgesamt 42.155 Wohnungen. Gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres wurde ein deutlicher Rückgang von -7,3 % festgestellt.

Zwischen Januar und August 2019 geht es mit den Baugenehmigungen in München weiter abwärts. Die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um -30,2 % gesunken. Insgesamt wurden in den ersten acht Monaten 2019 5.838 Wohnungen genehmigt.

Wohnflächenverbrauch steigt: In Bayern werden immer größere Wohnungen nachgefragt. Die Wohnfläche pro Person betrug 2018 im Durchschnitt 47,9 m² und lag damit um +28 % höher als im Jahr 1990.

In der Metropole München fällt die beanspruchte Wohnfläche (39,4 m² pro Person) niedriger als im gesamtbayerischen Durchschnitt aus. In den vergangenen knapp 30 Jahren hat der Wohnflächenverbrauch um „nur“ +11 % zugelegt.

Der steigende Anspruch der Menschen auf mehr Wohnraum erweist sich als bedeutender Treiber der Wohnflächenverknappung und folglich als Preistreiber, denn die meisten neuen Wohnungen entstehen in Neubauten, die zu einem erheblichen Teil in neu ausgewiesenen Baugebieten errichtet werden.

Download PN 99 als PDF-Datei

Prof. Dr. Stephan Kippes
Tel. 089 / 29 08 20 - 13
Fax 089 / 22 66 23
E-Mail: presse@ivd-sued.net

Ansprechpartner


Nicole Seidel
Tel.: 089 / 29 08 20 - 21
Fax: 089 / 22 66 23
E-Mail

IVD-Werbe- und Partnerkonzept

Ihre Kunden sind Immobilienmakler, Verwalter, Bauträger, Sachverständige und weitere Immobilien-Professionals, dann präsentieren Sie sich und Ihre Angebote auf den IVD-Kongressen oder in den IVD-Publikationen und profitieren dabei von einem zielgruppengenauen Kundenumfeld.

Alle Werbemöglichkeiten haben wir in diesem Folder zusammengefasst. Die Veranstaltungstermine finden Sie nachstehend.

Bei Rückfragen sind wir nur einen Telefonhörer entfernt.

Arlinda Ukaj
089 / 29 08 20 25

 

 

seidelivd-sued.net

IVD-Shop

IVD Marktberichte Bayern

Wohnimmobilien Kaufobjekte - Wohnimmobilien Mietobjekte - Gewerbeimmobilien Office/Retail + Rendite/Investment

IVD RegionalReporte

Allgäu - Bodensee - Nürnberg-Erlangen-Fürth - Münchner Umland

IVD CityReporte

Groß- und Mittelstädte in Baden-Württemberg und Bayern

IVD Preisspiegel Baden-Württemberg und Bayern

Wohn- und Gwerbeimmobilien